二手商住房为什么不要买？来算下税费成本！

房产频道西西

很多置业用户由于过高的房价而选择购买价格相对较低的商住房，但是商住房到底要不要买呢?

　　我们今天不谈优缺点，只谈钱!钱!钱! 单纯就从价格的角度来谈一谈为何不要买商住二手房。

　　本文送给打算买一手商住房和二手商住房的朋友们!

　　在二手房市场上，相比住宅，商住房除了必交的增值税、契税和个人税外，还涉及到印花税和土地增值税。

　　在确定税基的时候，一般各地有两种方式，第一种是地税部门划定的指导价(有的地方也称核定价)，每套房子的价格不同，需要交易时确定;第二种是网签价，这是买卖双方自己确定的，需要指出的是，税基是取这两者之间的高者，哪个价格高，税基就是哪个。

　　商住房没有“满五唯一”的说法，他们需要严格遵循以下方式征税：

　　第一种、增值税及附加
　　增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
　　公式在这：增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%

　　第二种、印花税(这个税收是买卖双方都要交的)
　　如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
　　如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。

　　第三种、个税
　　如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。

　　如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。

　　第四种、契税
　　契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。

　　第五种、土地增值税
　　这是目前商住房区别于普通住宅的一种税收，普通住宅目前暂不涉及此项税收。

　　土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。

　　举个例子吧，如果有套北京的商住房，2010年购置，当时成交价为50万元，契税为1.5万元。现在网签价格为100万元，指导价为90万元。

　　如果这套商住房进入二手房市场，整个交易会产生多少税费呢?


　　结论
　　增值税约为2.67万元，印花税500元，个税5.76万元，契税2.93万元，土地增值税约23.33万元，合计约为18.44万元。已经占了增值部分的36.88%。

　　所以说!对于增值空间有限的商住房来说，它的确不是购房者一个好的选择，不要因为限购就勉为其难买了商住房，到时候再出售可就没那么容易了。