买二手房你必须要知道的几个“价格”

房产频道西西

说实话二手房买卖确实非常复杂，单单一个价格就有合同价、网签价、指导价、评估价四个主要的价格，还不算各种税费的计算以及贷款额度、年限，还款方式等。

之前我们已经解读过了二手房的首付和关于贷款、税费的计算公式，今天我们来主要说二手房的四种价格，简称“四价”。

这可是看房买房的必备基础知识，从小白升级到大咖的越级知识。

合同价



合同价顾名思义，就是双方在合同中约定的价格，也就是我们通常在看房过程中业主的报价。通常来说这个价格都是房东的净得价，不包含各种税费、中介费等的房款总价。官方一点的说法是，卖方在正确的履行完合同义务后，买方应该支付给卖方的价格。

在合同中，这个价格一般分会分为两个部分，一部分是房屋总价（也就是未来的网签价），另一部分是装修款和其他屋内设施的其他费用。

合同价=房屋总价+其他费用

评估价，银行用

在看网签价之前，先解释下评估价，这个也好理解，银行是不可能按照双方的网签价给做贷款的，那银行房贷的依据是什么呢，通过银行认可的专业评估公司对房屋价值做评估，这个价格就是评估价。银行也会依据这个价格来做贷款。当然，如果一次性付款，是不需要这个步骤的。

理论上来说，评估价一定会低于合同价。

评估价越高，贷款金额就越高。

插播一个笑话，从前有个人看上了一个500万的房子，他和房东商量，两个人合同签1000万，然后他从银行做贷款，贷款700万元，然后500万房款照付给卖家，多出的200万，他们对半分。呵呵~银行傻呀。评估价的作用知道了吧。

指导价，缴税用



指导价全称二手房最低过户指导价，是指在二手房交易中缴税的基准成交价，即二手商品住房交易最低计税价格。

二手房在交易过程中，网签价一般不低于“最低过户指导价”。如果网签价低于“过户指导价”则地税局也将按照“过户指导价”进行计税。简单说，就是如果交易的价格低于指导价，税务可能会认为在偷税漏税，所以网签价格要高于指导价。

不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。

网签价

网上签约，简称“网签”。“网签”环节是房地产管理部门强制要求，为的就是杜绝“一房二卖”这样的风险，也能防止开发商“捂盘”。一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。这就有效杜绝了私下签约的乱相，让整个房产交易更透明。

而网签价就是“网上签合同”时约定的房屋价格。

网签价还有一个作用，就是综合银行的评估价和税务的指导价，在这其中找到一个平衡点，既满足银行的评估价（小于等于评估价），又满足税务的指导价（大于等于指导价），最终无论是银行贷款，还是税务缴税都用一个统一的价格进行，这个价格就是“网签价”。不然银行用一个价格贷款、税务用一个价格缴税，就乱套了。

网签价是政府认定的房屋交易价格，所以税款和其他费用是按照“网签价”征收的，银行的批贷金额也是按照“网签价”计算的。

小结

指导价 ≤网签价区间 < 评估价

尽量多贷款和尽量少缴税是一对儿矛盾，所以在二手房交易的过程中，要综合个人的支付能力，贷款评估情况，以及指导价来确定网签价格。

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