公益讲座：律师为居民细说房产之变

lijin2010

　   2月22日，西宁市城中区南川西路街道办事处香格里拉社区会议室被挤得满满当当。由社区联络站、香格里拉社区和青海夏都律师事务所联办的“细说房产之变”公益讲座，吸引了50多位居民参与。　　“买房可是我们老百姓生活中的一件大事，年一过完，我就和老伴、儿子一起看了很多房，打算买房，但我不知道是买现房好还是买期房好，买房要注意些啥问题？这是我今天最想了解的。”“我打算把我的一套房子过户给孩子，不知道需要啥手续。这房子的转让和继承到底有啥区别呢？”青海夏都律师事务所的金峻晖律师一坐下来，居民就提出了很多自己关心的房产问题。
　　“对于老百姓来讲，买一套称心如意的住房是一个很重要的问题。但往往大家买房时非常茫然，不知道从哪下手。首先呢，要确定买房目标，购房的前提是理性和有规划地消费。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。买房子时一定要看五证：一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证。”金律师说，“交给你们一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两证要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。但是要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利办理产权证。”听到这里居民频频点头，有的居民还把律师说到的重要内容记录下来。
　　金律师说，法定继承人按照我国相关法律是这样一个顺序：第一顺序是配偶、子女、父母；第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。
　　继承和赠与的权利不一样。继承，被继承人到死前都保有权利，赠与则随着赠与完成而权利消失，继承和赠与的税费不同。直系亲属在继承和赠与的时候可以不收契税的，继承房产产权的问题，是以死者没有遗嘱为前提的，必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。所以，在继承产权之前一定要先确定可同时享有该物业产权的人数，并提供有效的证明。随后，金律师分别从私有房产转让、继承与赠与的概念、区别和如何办理相关手续及有关的税费等内容，为大家仔细讲解。(作者：燕卓)
　　相关链接：

　　居民买房那些事儿

　　何先生(28岁)：买房也要学会省钱
　　贷款买房每月的还款千万别超过个人月收入的50%，否则你会发现好像商场所有你喜欢的衣服的价签都和你过不去。如果为了月供，就要勒紧裤腰带，跟旅行、K歌、美食、游戏、新衣服说拜拜，和泡面干粮做战友，生活质量直线下降，那么就该审视自己的购房观了，买套小点便宜点的房子，给自己留出一点生活空间，做个快乐的“房奴”。
　　刘女士(36岁)：用旧房“养”新房
　　我和老公的工资都不高，现在住的地方离我们上班的地方都远，去年，我们打算买套新房，但从目前的房价来看，买新房对我们来说还有些困难，但我们想一个好办法，那就是用旧房“养”新房。我俩先凑好新房的首付，再把旧房租出去，这样租金就付了新房的一部分贷款，将旧房出租，我俩算了一下，20年后我们就轻松拥有两套房子。我觉得对收入不高、积蓄不多的家庭而言，选择旧房“养”新房是一种较为现实的家庭理财思路。(作者：燕卓)

　　购房条款看仔细两大陷阱需当心

　　金峻晖律师针对一些容易出现的购房条款陷阱，作出了相应的法律解析与风险提示。
　　◆陷阱1：建筑面积不变， 套内面积缩水
　　[法律分析]通常开发商和购房者在合同中常以建筑面积作为计价单位，但在实际中往往会出现在建筑面积不变，购房者总购房款不变的情况下，购房者公摊的共有建筑面积增加，套内建筑面积缩小的情况。
　　[律师提示]建筑面积是由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成，故在签订购房合同时，应对套内建筑面积及分摊共有建筑面积的暂测与实测的误差幅度作出严格的约定，或者对套内面积与建筑面积的比例误差作明确约定，一旦误差超过特定比例，则购房者有权退房。
　　◆陷阱2：“已付房款”成了糊涂账
　　[法律分析] “已支付房价款”是计算违约金的基础，在按揭贷款购房法律关系中，对购房者而言，其与开发商是房屋买卖关系，与银行是抵押贷款关系。在购房者办理完毕贷款手续后，银行划账，开发商就得到了全部的购房款。即在购房者支付了首付后，剩余的房款是由银行代购房者履行了货币的支付义务，是一种代为清偿行为，实际债务的承担主体与当事人依然是购房者，故已付房价款应作总房价的解释。
　　[律师提示]为防止发生解释的分歧与纠纷，双方在签合同时，最好明确约定已付房价款的计算方式。(燕卓整理)
　　关键词:继承和赠与
　　●与被继承人一起到房管局签署确认书，并带齐相关资料，如该物业的产权证或购买合同等；双方房地产赠与人同受赠人就无偿赠与协议，表明无偿赠与是赠与人的真实意愿，接受赠与是受赠人的真实意愿。另外，在赠与业务当中，如果受赠人为未成年人，赠与人单方出具的赠与书亦有法律效力。
　　如果赠与人和受赠人之间是直系亲属、姻亲，如父母与子女之间或夫妻之间的赠与,则免契税。
　　●继承房产产权的问题，是以死者没有遗嘱为前提的，必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。所以，在继承产权之前一定要先确定可同时享有该物业产权的人数，并提供有效的证明，到房管局办理继承登记。
　　(燕卓整理)