利率放松，房企承压，2019房价能大有作为吗？

房大白

　　2019年房地产是否有机会再度起飞？事实上，从2017年调控开始，房地产的大方向就已经定了下来。偏偏有人不信，错过了2018年上半年下车的机会。如今，想下车下不去，就希望房地产的车再度开起来。

　　哪那么容易，车说开就开？近期几个大动作，决定了2019年将延续房价平稳的趋势。

　　定了！棚改货币化投资将缩量

　　近日有消息称，多地宣布完成2018年棚户区改造任务，值得注意的是，年报中并未提及棚改货币化安置的情况。

　　棚改货币化是从2015年开始推动，简单说就是政府以货币形式补偿拆迁的棚户区居民，未来居民住房用补偿的货币自主购买。实质上是帮助缺乏购买力的三四线城市去库存的一个重要方式。

　　2014年，全国棚改货币化程度为9%，这个数据在2015年为29.9%，到了2016年为48.5%。官方数据表明，仅2016年一年，就帮助地方消化了2.5亿平米库存。

　　棚改帮助资金进入三四线楼市，从而引发热钱跟进，推动这一轮楼市热潮中三四线城市房价高速上涨。

　　问题在于，借钱花着爽，但不能无休止地借。三四线城市库存已去，房价也涨起来了，是时候让棚改货币化退场了。退场之后，是否还能有购买力继续维系这房价呢？那并不重要，重要的是那些高位买房的投资客，他们在三四线的房子如何脱手呢？

　　房企6.1万亿元债务大限将至，资金迎大考

　　数据显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元，到2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15％。截至2017年，四年融资总额高达29531亿元。

　　2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模看，2019年到期资金为6.1万亿。

　　如此巨量的资金，除了追加开发、以新债还旧寨之外，还有就是尽可能快的卖出房子，回笼资金了；问题是，赶上了房住不炒，楼市降温明显，是很多人始料未及的。预计经营状况欠佳的中小房企，会以价换量；也只有这样，才能避开被大房企兼并的命运。无疑，这对买房人来说是个机会。

　　房贷利率开始回调，但改变不了市场的预期

　　2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

　　今年一月，央行宣布降准，预计释放1.5万亿资金。

　　种种迹象，被很多人解读为注水楼市；不过反过来想想，就目前的房价和房地产市场规模（从一线城市蔓延到四五线城市），1.5万亿真不是个事儿；更何况其中真正释放到流动性中的，也不过8000多亿。

　　更重要的是，一旦市场冷却的趋势达成共识，如果市场再想逆势而上，那就需要一番功夫了。

　　2014年，楼市同比、环比连跌超过12个月；想想看2015年底，楼市的火是如何点燃的？

　　全面解除调控，随便买；零首付，七折利率……非得如此力度，才能点起楼市的火。

　　不过，目前的情况，绝对不允许再次燃起大火。平衡、稳定是关键：房价松动的厉害的地方，给点利好；房价有上涨势头，马上压一压。话都说到这么明白的份儿上，还指望炒房赚钱吗？

　　新的形势，要用新的眼光去研判；对于崩盘论，要相信强大的调控力和购买力，不会让这种事情发生；对于炒房论，要看清政府整治楼市的决心，以及未来摆脱房地产带动经济发展的必然趋势。目前，最关键的就是把控好个人的债务规模，现金为王，毕竟种种趋势显现出通缩的苗头，至于说通缩趋势该如何应对，那就是另一个问题了，欢迎留言探讨，说说你心中的2019年，会是怎样的一个财年吧。

　　来源：刘磊地产评论