房价泡沫破灭，美国用了8年，日本用了14年，我们要用多久？

房产频道西西

当我们开始公开承认房价泡沫的时候，并不意味着房价就会下跌，反而会加速泡沫化，然后在一个合适的时间点迅速坠落。

虽然城镇化关联的人口转移和经济增长也是推动原因之一，但那是长期效应，并不能解释2016年上半年房价快速上涨。中国这一轮房价的快速上涨的直接原因是2015年的多轮降息降准。金融政策对房价的涨跌已经起到决定性作用了。

比较美国和日本房价泡沫的起始点，我们发现，他们都有一个惊人的相似点：由利率的快速下调开始，房价缓慢启动上涨，并逐渐加快至顶点，最后引发经济严重过热，而后连续加息导致房地产快速陨落，最后仍回归原点。

先来说说美国：

美国上一轮的经济危机的导火索也是房地产，概括起来就是房地产的次贷危机导致大量信贷资产证券化产品违约无法兑付引发全面崩盘，最后雷曼兄弟倒下了。至于为什么会无法兑付，那要问问前美联储主席格林斯潘，他主导的连续17次加息直接刺破了那次房价泡沫。

为了应对经济低迷，美联储从2001年开始逐渐降息，一直到2003年，降息已达11次，最终维持在1%的超低水平。在这样的情况下，房地产市场有如神助，从2000年开始，全美房价快速上涨，到了2005年，美国二手房价格在5年内累计上涨5成，而新房价格涨幅更为惊人。当年美国GDP的一半由房地产行业直接或间接贡献。比如上游的建材、下游的装饰家居产业，还有相关的信用消费。

房价的快速上涨让不少炒房者和投行看到了投机的机会，金融机构放宽贷款限制，大量不具备足够实力的炒房者借助较低的融资成本大量买入房产。从2001年到2006年，美国的次级贷款规模已经占总住房贷款规模从7%上升至20%以上。这些次级贷款又被投行包装后进行证券化，不断放大的杠杆为涉及房地产证券化的各类金融机构贡献了巨额利润，然而随着杠杆的不断放大，信用风险也在成倍上升。2005年，美国金融业对DP的贡献度已达20%以上，同期制造业仅为12%左右，由降息引发的金融业虚假繁荣愈演愈烈。

不过在2007年，这种降息导致的房地产和金融业的联动繁荣面临空前危机。主要表现有三点：

1、住房抵押贷款已经快要榨干普通居民的可支配收入，杠杆效应无法继续玩下去；

2、房贷弃供比例在当年快速攀升；

3、房贷弃供导致金融机构的亏损迅速扩大，信用链条断裂。

4、美联储预期通胀风险，自2004年开始缓慢加息17次。



自此，房地产市场在2007年的全面崩溃引发了全面经济危机。

再来说说日本：

日本的房地产泡沫是从1976年开始的，1990年破灭的。日本的房地产泡沫与美国有一定区别，但相同的都是运用了货币政策。

上世纪70年中后期，日本经济放缓，GDP增速和居民收入增速出现双降。在整个房价泡沫周期中，日本的M2增速上升了2倍。再加上日元对美元压力陡增，日本央行采取降息来扩大的措施，利率水平从1985年的5%下调至1987年的2.5%。宽松货币导致大量资金涌入股市和楼市，房贷占总贷款比例在8年的时间里上升了一倍多，至1987年已达36%以上，这样的较低利率水平一直持续到1989年5月。在这期间，日本居民的房贷比例也持续上升，到了1990年日本各大经济圈的核心城市房价均出现了暴涨，其中东京、大阪和神户等城市房价在五年的时间里上涨了近1倍。当年东京都市圈的土地市值已相当于全美土地市值。



考虑到房地产泡沫化的风险，日本从1989年开始限制资金流入房地产，到1991年各大银行基本停止了房贷业务，没有货币政策的持续指出，房地产泡沫在1991年开始破灭，当年房价就下跌超过45%。

比较美国和日本的房地产泡沫历程，我们都能发现货币政策起到的关键作用。

再来看看我们的金融对房价的推动作用，2015年多轮降息降准后，五年期以上利率直接降低了20%。于是2016年上半年，一线城市和热点二线城市商品房价格平均涨幅超过25%，呈快速上涨趋势。于此同时，三四线城市房地产库存迅速升高，虽然房地产整体已走出牛市行情，但这正说明金融对房价上涨的主导作用。

在房贷经历了快速扩张的半年后，居民中长期贷款终于在7月份迎来拐点，当月新增房贷仅4636亿元，比上月的1.3万亿少了近9000亿，是预期值8500亿的一半左右。但是，居民杠杆仍在不断攀升，到7月份已超过40%。部分城市房贷规模呈占新增贷款的比例已超过70%。



但这是否就意味着房价泡沫拐点迅速来到呢？笔者认为未必，当前顶多是泡沫的起始阶段，还未进入快速泡沫化阶段。主要理由有二：

1、一线城市持有房产无论是出租还是控制等升值仍然有可操作空间。至少利润比银行的定期存款利率要高；

2、我们持有房产的成本极低。除了交易环节的一些税费之外，持有环节几乎只产生收益而不新增成本。

如果我们的房价泡沫要破灭，那么也得至少出现3种情况：

1、货币政策转向。如果利率上调了，那么泡沫破灭的风险就非常大了，这一点从美国和日本的房价泡沫破灭的过程可以看到。当然，这种利率上调需要一定幅度，或者说多次小幅上调是房价泡沫破灭的重要信号。

2、大规模断供。美国和日本的房价泡沫破灭时，其房贷占居民收入的平均比例在10%左右，而有关数据显示，我们的这一比例目前为4%以下，断供风险较小。

3、房贷占总体贷款比例过高。美日两国房价泡沫时，这一比例为30%以上。当前我国的这一比例约为24%，尚有10个百分点的差距，当然24%的比例已经比较高了。

房地产的泡沫通常是抛物线式，越到顶点越陡，房价泡沫化越快。上述房价泡沫的3种情况，都表明我们的房价泡沫还住在缓慢发展阶段，距离顶点尚有一段距离，不过需要警惕的是，虽然全面泡沫化仍然尚需时日，但一线城市有可能进入快速泡沫化阶段。