防不胜防！买房中的11大陷阱

房产频道西西

陷阱1：广告（包括沙盘、楼书等）陷阱


  售楼广告（包括沙盘、楼书等）内容：周边配套、园区配套、学区、车位等，但这种承诺不会写在合同里。


  规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通无期等情况：


  购房者：要求有一个说法


  开发商：以规划变更为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞


  最终结果：消费者一般很难得到补偿


  房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理瞒天过海。结果发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。


  建议：应到实地考察、保留广告单、楼书等宣传资料，最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。


  陷阱2：内部认购造势


  开发商：楼盘预售前搞内部认购


  目的：1、造势 2、摸底


  都是为预售作准备


  购房者：内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力


  内部认购行为：1、政府不认可 2、没有纳入管理


  商品房的内部认购可能存在以下隐患：


  1、开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证。


  2、该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权。


  3、由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。


  建议：应选择信誉好、实力雄厚、名牌大的楼盘，购房人切不可因内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。


  陷阱3：吞吃购房定金


  在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”争论。


  对于认购书的法律性质，一般认为：


  1、如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用“定金罚则”。


  2、如果认购书没有含商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房者所缴款项应当退回。


  建议：交纳房屋购买定金时，一定要看房本，看和开发商介绍的信息是否相符。谨防由于开发商刊登房产信息失真，造成客户违约，损失购房定金。贷款买房，交定金前最好做贷款预审。


  陷阱4：开发商把按揭当幌子


  大部分开发商在售楼广告中写明：提供多少年的几成按揭、列出月供数，以示供楼是件轻松的事情。


  有的购房者：以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住。


  事实：提供按揭的是银行而并非开发商。


  银行对购房者资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。


  如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房者已缴部分房款，那购房者会十分被动。


  比较好的方法是：购房者在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做明确规定。


  建议：购买前应先了解按揭的性质。