本帖最后由 a8LA1LIANCI 于 2011-10-29 23:34 编辑
哥是银行搞房贷的。前两年对西宁楼市狂飙很有信心，但最近没有了。哥觉着吧，房价涨是涨不了多少了，到底能不能降，能降多少。就看明后两年了。跟大家说说我的看法。
前两年西宁的房价为啥会涨成那样？就一个原因！买房子的人多！（西宁没那么多炒房的！买房的差不多都是自己住）所以人家开发商根本不管别的，你什么购房群体啊、什么环境啊、什么户型啊人家根本不理你！就看销售量定价！因为哥经常跟售楼经理聊天，稍微知道点情况前两年的时候买房的人多，所以他们售楼方就乱开价，一个月涨两次，一次涨两百都有！（部分牛气的开发商，根本是凭空喊价，昨天刚定的均价3000，看今天卖的不错，就直接改成4000了。真事儿!）而今年呢，房子不好卖！（如果认识售楼经理，打听一下就知道了）4月份开始就差不多两个月涨一次，一次涨个100、50。八九月份很多楼盘基本都没涨，前两天还听说有楼盘降了（听说的）。你说青海州县上的都来西宁买房子了，需求大的很？你去打听打听，现在在州县有份正式工作的，谁在西宁没套房子？该买的差不多都买了。
所以我估计着房价能降，就一个原因！有能力买房的人少了！
从今年以来，我接手的客户整体质量大幅下滑，不是搞个体，就是在中小型私营企业上班的。（哥这不是歧视，是就事论事！）贷款会比较轻松的优质客户（公务员、国企员工、教师……）非常少！因为他们都有房子了，有些直接变成卖房子的了。
但是现在的信贷政策是什么？大家今年稍微关注一点金融经济的都应该知道吧，2011年央行总共调了3次基准利率，利息高了！对于刚性买房的人来说压力就更大了！更要命的是什么？央行从去年到今年上调存款准备金率将近10次！神马意思？就是说银行的钱被冻结的越来越多了！这就导致银行没钱放贷了！就算有点钱也是准备给优质客户放的！像中小型私营企业员工和个体户，贷到款的可能就更小了。这两种人，都不是银行的优质客户，银行有钱还好说，有的贷，这样的贷款以前也没少放过！关键现在银行没钱…… （你去看看新闻，全国形势都一样，哪儿的银行都放不了钱，贷笔贷款得排队半年！首套房利率都有上浮50%的！你觉得青海离着远，挨不着？那你现在去随便哪个银行做房贷的地方问问，现在贷房款，啥时候能放款？问问他，利率要上浮不？他要说不上浮，马上放！那麻烦你告诉我是哪家银行，我叫我客户都到哪儿贷款去。反正我手头上的客户，今年能放个五分之一就烧高香了！）
话说休繁，言归正传。这样的形式下，我是悟了，去你大爷的刚性需求!现在剩下的这些刚性的都是买不起房或贷不到款的人，买的起的都是肆意的人！肆意的人都是想买了就买，不想买就不买的人。就算现在这部分刚性需求能贷到款了，买到房了。最多也就维持西宁楼市兴盛两三年，再过两年来买房的都是州县上农村的了！你人口摆在这里，能买房的都有房了，你再盖楼去卖给谁啊?
看看现在的楼市，大十字、中心广场周围的楼盘已经飙10000+了。你觉得房价形势一片大好是吧？去你大爷的一万加！我之前做的楼盘，均价七八千的，买房人几乎都是个体、老板，这都是高风险客户啊！这一万加的房子你就别指望有什么优质客户群体了，明年要是国家政策银根松疲还好说，要银根还这么紧，能全款的都全款吧！要是他们没法儿全款，你房子就撂着吧！
今年下半年，银行房贷蔫儿成这样，估计得拖垮不少地产商。就看你们明年还能雄起不了！明年房价估计还能稍微涨点儿。但你要说西宁的房价形势一片大好，做你的春秋大梦去吧！要是均价涨到七八千了，你买啊？你姑父买还是你大姨夫买你单位BOSS买？你姑父你大姨夫都已经买了房子了，你BOSS给他孩子都准备了两套了！你乡下的穷亲戚倒是想买一套。可他没钱。这楼不是拿来卖的，这是拿来搞城市建设的！你被骗了，孩子！
刚看了大家的回复，手痒的不行，再补充几点个人看法。
第一，关于成本。对，成本高房价肯定高，因为开发商都希望保持他们的利润率，这就是为啥市中心均价喊到10000+的原因。但另一方面，开发商的利润率都凭空瞎定的，远远超过正常水平！只要是有人买，他们就尽量把利润率拉到极限！所以就算房价跌个三四成，人家还是赚的。所以说这是暴利行业嘛。
第二，关于GOV，你得看两方面的。一是大局，从全国来说，gov降价的决心肯定是有的！从调整利率这样的间接措施到限购令这样的直接干预，手段是一招接一招，只是盘子大了，执行力不强，显现效果还需要时间。二是地方GOV，一方面，他们要卖地，不希望跌。另一方面，上头有政策，得跌。在这种矛盾下，对他们最好的结果就是通过压缩地产商的利润空间来降低房价。不过他们手段有限、本事也有限。起不到啥作用。
第三，关于银行。其实银行是最不希望房价跌的！一方面，开发商都是拿着银行的钱在搞开发，房地产破产了，亏的是银行！另一方面，房贷在银行消费贷款中占比最大，房价跌了，会增加银行客户的违约风险。不过银行没有说话权，他只能为未来的风险做好准备。这就是银行为什么一直在努力扩大自己非标准类贷款（就是房贷以外的贷款）占比的原因。其实作为银行的老娘，GOV也不希望看到银行坏账坏一大片，所以逐次的小幅度调整利率和存款准备金率而非一次性大幅度调整，既是对市场反应的一个把握也是对银行承受能力的一个试探。
第四，关于救市。国家对楼市调控的把握还是很稳的，各种手段穿插，各种程度交错，就是为了避免走到需要救市的那一步。房价暴跌的结果肯定是不会出现，因为这不仅会牵扯到银行，而且会牵扯到房地产有关的整个产业链，整个大的经济环境，结局将是灾难性的。所以，国家调控的每一步都是精心策划，每一步都走的很小心。房价调控不是要房价暴跌，而是要将房价维持在一个合理水平，就这个目的而言，救市是不存在的。
还有就是不要拿西宁跟外地比。北京房价高是因为全国人民都想住在京城，沐浴皇恩浩荡。上海房价高是因为全国人民都希望住在上海，享受资本主义情调；深圳房价高是因为全国人民都想去深圳打工赚钱；大连、青岛房价高是因为全国人民都想去那儿养老；天津、武汉、苏州房价高是因为人家人口多；兰州起码是搞经济的，房价高也凑合说的过去。大家各有各的情况，就不要跟一起比了。要比也比比沈阳、长春。人家多牛逼的大城市，房价也没高到哪儿去。
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[/img]等待，一直等待。。。
狗仔卡
发表于 2011-10-29 12:31:19
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。。。家里好几套房子跌不起啊 。。